深圳初代顶流商圈「焕新炸街」！iN城市广场429盛大开业

  五一黄金周将至，全国迎来超20个新项目扎堆开业。深圳更是以三大非常关注的重点项目的开业领跑全国市场。其中，三大项目中唯一一个改造项目，前身是“深圳第一家购物中心”的iN城市广场在今天盛大开业。

  尽管是工作日，开业仪式现场依然客流涌动，众多市民到场见证这个老项目的蜕变重生。据悉，项目招商率达97%，开业率95%，不仅带来占比超40%的餐饮、29家特色店阵容（含首店），更是以「城市iN动会」特别企划，展现了商业体依托深圳最大户外运动广场激活年轻力的潮流打法。

  商业地产存量时代，通过商业激活老商圈年轻力和内生力愈发重要。作为拥有20余年历史的城市中心“初代顶流”，项目于2023年12月31日正式结束营业，随后委托“印力商用置业有限公司”（下称印力）启动闭店改造。如今在空间动线、场景、业态品牌、运营维度蜕变重生，成为老商圈成功盘活的又一典例。

  作为2002年深圳开业的第一家Shopping mall，项目前身为中信城市广场。彼时，在项目华南首家星巴克喝咖啡，在永旺首店挑选日式进口零食，在首个五星级影院南国影城看IMAX……都成为当时时髦生活的注脚。酒吧街的霓虹是深圳夜生活的缩影，每至岁末近2万人齐聚广场跨年倒数，更是一代人的集体回忆。

  时间助推着城市变迁，商圈时常上演着“后来者居上”的戏码。过去20余年间，周边崛起了深圳万象城、KK MALL等诸多商业体，这个曾经的高端商业客流被逐渐分流，并面临日渐严峻的经营压力。

  显然，在新的商圈底板上，接手这个有着特殊意义的商业坐标的改造并非易事。如何让它既保留“初代顶流”的情怀符号，又能在高密度的商业供应中错位竞争，要更加犀利地剖析它的位置、客群和商圈真正的消费缺口，并需具备解决这些“缺口”问题的能力。

  从位置来看，项目所处的深南中路1095号，是一个真正意义上的城市C位。它串联深南大道和滨河大道两条主干道，天然具备城市级车流、人流吸附力。同时又无缝衔接地铁1号线号线科学馆站，不仅迅速通达全城，还能够直通罗湖、皇岗两大口岸，在港客北上常态化的背景下，有“地铁直连”条件的项目，往往也更契合港客对轻跨境社交消费的需求。

  通过对南园商圈的深度调研，项目团队勾勒出了多层次的客群画像。一来，周边3公里居住人口68万，其中，有房群体占比达50%，也代表着高消费力的新中产家庭占比极高；二来，项目毗邻华强北、福田中心区两大写字楼集群，约10万商务客群以及大量年轻消费者形成稳定的高频次消费基本面。

  不过，由于该项目一定要通过升级实现错位竞争，其对于客群画像之下的消费需求应当有着动态的考量，往昔“高端化”的路线不再匹配周边日常生活需求。新中产家庭、写字楼白领、年轻消费者们，既厌倦了传统商场的精致压迫感，又渴求在碎片化时间里找到能松弛呼吸的第三空间。从“打个球”的运动社交、“喝个酒”的微醺治愈，到“遛个狗”的宠物友好、“聚个餐”的烟火气，再到“交个友”的自然互动……在快节奏的都市里，人们需要的不再是另一个光鲜的消费容器，而是能摘下领带、脱下高跟鞋，让灵魂暂时“度假”的场域。

  那么，能否在繁华商圈中反其道而行之，造一个去精致化的松弛场景，满足大家日常所需的同时，让商业成为容纳生活本真的“城市绿洲”？基于此，项目团队大胆打破原有定位，以「年轻力生活情绪场」为全新内核，开启了从空间场景到品牌和内容的立体重塑。

  PART.02空间场景重塑城市潮流界面以运动+社交+美食错位填补商圈空白

  近两年，实体商业内卷加剧，花了钱的人场景体验感要求慢慢的升高，在选择面越来越广的背景下，逐渐老化的硬件、不够流畅的动线、拥挤的停车场、千篇一律的品牌，都足以成为压死骆驼的稻草，更何况，不少老商场受制于传统盒子Mall模型，很难通过后天运营补足生活方式、情绪价值等新潮体验。

  老中信城市广场亦不例外。因此，为了更彻底地将项目“改头换面”，印力团队在考虑之下选择牺牲部分营业收入，对其进行为期一年多的闭门改造。而改造的内容，涵盖了室内室外空间场景、硬件设施、商业动线、铺面分割的方方面面，其难度和投入可想而知。

  正因如此，全新的iN城市广场还未面世便一直是深圳商业市场的线万m²的iN城市广场爆改归来，更是成为城市级热点事件。

  首先是基本面，改造之后，项目重新分割305个铺位，引入220个品牌，配套硬件全面升级，停车位也增加到1100个。

  场景演变下，消弭商业和城市公共空间的边界成为新趋势。商业+运动公园的玩法并非无先例，但以往的探索中，运动公园大多与商场动线连通，作为商场举办主题活动的场地，但从底层逻辑上，消费场景和体验场景并没有真正打通。

  而iN城市广场不仅把3万m²广场打造成深圳最大的户外运动公园，规划出篮球、足球、网球、滑板、骑行等细分场域，更采取了联动品牌共创场景的新潮玩法。据项目团队透露，为了达到理想的效果，项目会和运动品牌先进行设计理念的碰撞，完全契合运动公园场景的品牌才能最终落地于此。由此，盒子Mall凭借运动公园进行了边界的拓展，而引入的定制化户外运动旗舰店也拓宽了沉浸式体验场景，从而形成独具特色的年轻力产品。

  为了在繁华城市打造让我们消费者心灵休憩的绿洲，iN城市广场将室内下沉广场进行了室外化改造。一方面，用大量绿植造景，构建室内热带雨林；另一方面，简约的木质阶梯打造松弛的小憩空间，并通过玻璃天幕预留阳光照射和观天的窗口。

  在这样的改造下，空间内部开阔度提升，Bruch、咖啡等轻餐组团的布局也呈现出宛如室外外摆区的松弛感，同时亦不受天气等因素影响，成为都市人社交的新据点。

  在对空间来优化的同时，项目团队既考虑了颠覆以往场景，也兼顾到了对大众情怀记忆的延伸。由于其曾拥有深圳第一条国际休闲酒吧街，承载着很多深圳人的夜生活回忆，因此，项目对南园路沿街进行空间动线优化和亮化改造，充分开放出沿街外摆区进行延时运营，打造出一条全新的24小时不打烊的“劈酒街”。

  考虑到项目辐射范围内的深南大道以南存在比较大的餐饮供应缺口，商圈其他项目餐饮占比难以扩容，同时，近几年港客北上逛吃热度攀升等背景，项目精准挖掘到了自身作为区域餐饮新晋标杆的潜力，不仅舍弃部分零售让位给餐饮品牌，还特别打造了一站式主题餐饮空间湾区粮仓。

  兼具松弛感和烟火气的美食广场，被分割成一间间30m²小铺，容纳全球风味美食、全国各地中式特色之外，还引入大量具有在地特色的本土餐饮、老字号档口等。

  正如对减少餐饮外溢的考量，改造过程中，洞察主力客群核心消费需求难以满足的痛点，项目在不同业态上都进行了量体裁衣的加减法。比如在零售上结合运动公园对目的地客群的吸附力，在弱化以往高端零售标签、保留刚需复购率较高的超市、珠宝杂品、新能源汽车等的基础上，有重点地强化运动品类；而在娱乐配套上，则以客群生活方式闭环为考量，让攀岩、网球、滑板、宠物等与酒吧、Brunch等形成巧妙的呼应。整体上，改造之后的项目形成了主力店10%+餐饮41%+零售27%+娱乐配套22%的“非标”配比。

  具体到各楼层来看，LG层定位社交区，以主题化社交餐饮、美食广场、精品超市及酒吧街为主；L1 层定位潮流区，以潮流运动公园和潮牌零售为主打；L2层定位品质生活方式，主打城市户外生活方式和运动品牌；L3层规划为儿童亲子娱乐和教育，引入儿童零售、家庭欢聚餐饮；L4 - L5打造至臻餐饮和娱乐空间，涵盖风情料理、网红餐饮、商务宴请及美容美体配套和电玩等青年解压空间。

  自去年闭店改造以来，凭借自身的地段优势和印力对其重塑之后清晰的定位，项目不仅吸引29家特色店铺（含首店）进驻，更将商业空间打造成为品牌的试验场，诸多与品牌共创的全新场景门店首发亮相，成功为项目的年轻力定调。

  本次开业，项目引入220个品牌，超95%的品牌悉数同步开业，足见其团队在资源引入上的强大执行力。从具体品牌来看，一方面，差异化首店+全新旗舰/特色店阵容充分激活了“首店经济”；另一方面，运动、宠物等生活方式品牌玩出新花样；此外，多层次及在地化餐饮品牌让项目成为名副其实的新晋流量收割机。

  在全国及华南首店方面，项目引入了公路商店全国首家非标旗舰店、Wandering滑板深圳首家赛事级场地旗舰店、UPTennis网球深圳首家赛事级场地旗舰店、星巴克臻选华南001号祖母店、TREK华南首家骑行友好旗舰店，以及火星宠物、杜克来了、T.iA 、BOHRHOO、欢造牧场、古堡面包、mogu 等华南首店。

  深圳首店方面，引入香蕉攀岩深圳赛事级岩馆旗舰店，翠湖酒楼、点都德、orbit one等深圳旗舰店，NIKE STYLE L2、New balance UCC、Crying Center、SLOWFAST、春花戏院、添时制糖水店等深圳首店。

  除此之外，项目还引入永辉学习胖东来自主调改店，以及超级安踏3.0、朗玩、YONEX、曼谷街角等福田首店。

  从首店矩阵显而易见，iN城市广场打出了“旗舰店集群+主题业态矩阵+场景化商业”的组合拳。在这个全新的年轻力商业中心，首店经济更多以定制化场景和概念的高阶玩法存在，由此也让业界看到了项目品牌升级的思路，在不缺实力玩家的城市中心商圈里，首店不应局限于首进品牌，而应以长期主义思维打造别处无二、且品牌乐于与项目“同频”的差异化门店。

  值得关注的是，除了通过首店提升护城河，项目亦着重通过品牌矩阵配合场景强化了对年轻力生活方式的引领。上文提到，项目在打造3万m²运动公园中采取了与品牌共创场景的打法，具体到品牌落地上，TREK华南首家骑行友好旗舰店、Wandering滑板深圳首家赛事级场地旗舰店、CryingCenter x 笼式足球场、UPTennis 网球深圳首家赛事级场地旗舰店等运动旗舰组团亮相即“炸街”，迅速在年轻消费者心目中形成了运动生活方式高街的初印象。

  此外，项目瞄准周边其他项目缺失的复合型宠物业态大店，引入以科学养宠+年轻化社交为核心的新锐宠物品牌火星宠物超市，更是打破传统宠物零售的玩法，为项目注入了宠物友好的氛围，并使其成为人宠社交生活方式的新地标。

  在iN城市广场激活的“运动+社交+美食”基因中，美食作为业态占比提升最大的部分，招商难度也相应增加。而iN城市广场并未进行填场式招商，而是展现了一个有态度的商业的精细化布局。

  如都市绿洲和湾区粮仓引入orbit one奥彼文星球食研所、原石牛扒等大餐，及Manner、UH SELECT祐禾、古堡面包、煲珠公、LINLEE柠檬茶等轻餐；劈酒街引入翠湖等大餐，及星巴克臻选、沙丘咖啡、mogu、可米可米、哥哥的深夜食堂、笨鱼B-fish、KOI the、茉莉奶白、添时制糖水店等轻餐组合；而依托运动公园开放式空间，项目引入公路商店、春花戏院等品牌，提升餐饮社交氛围。

  梳理餐饮品牌过程中我们亦发现，在此次亮相的餐饮品牌中，项目保留了当年开业之时的首店餐饮如星巴克001号店，将其升级为星巴克臻选001号祖母店，让门店成为大众触摸历史和未来的中间地带；同时，还充分发掘周边社区高人气餐饮品牌，将地道民间味或是老字号档口融进购物中心，打造有温度的餐饮社交据点。

  如果说，商业空间的重构与业态品牌的全面焕新是激活老场生命力的根基，那么，一场与城市消费者同频共振的开业狂欢，则让我们正真看到了iN城市广场真正读懂年轻人和积极融入周边社区生活的决心与行动。

  开业期间，以“Do nothing MALL无乐不作 你说了算”为主题，一场融合运动、音乐、时尚、宠物、艺术等多元体验，“戳中”不同群体兴趣的开业活动在iN城市广场持续上演。

  首先，在开业美陈和体验活动的落地上，便可以感觉到iN城市广场的“性格”。巨人网球场、放生涂鸭、巨人BeerPong等互动打卡装置，以沉浸式、趣味性、年轻化的设计，引发打卡热潮和社会化媒体巨量传播。

  在这些限定场景的基础上，项目还进一步解锁了小马宝莉快闪店、沙滩派对pop up、“低尔夫”等多元内容，形成强有力的IP化场景。为此，项目特别推出“城市iN动会”游逛地图打卡活动，消费者只需完成9个特域的互动打卡，即可兑换精美的开业周边，引导消费者探索全场的同时，强化大众对商场空间的记忆点，逐步提升用户黏性。

  作为贯穿五一黄金周的重磅开业活动，其精彩程度当然远不止于此。开业期间，结合客群特点以及当下的消费热点，一系列定制化的圈层活动在场内轮番炸场。

  活动当天，在项目UNDEFEATED联名篮球场举办的“iN城市广场×UNDEFEATED”不败之夜篮球赛事热血开赛，吸引不少篮球达人及明星球员加入荣耀战队争夺战，通过商场与品牌联动激活赛事经济热度，并在小红书等平台引发观赛观众的大量传播。

  此外，在户外运动热潮中，项目推出Wandering滑板公园3.0 Opening Party、大湾区攀岩交流赛、CryingCenter哭喊中心女子足球赛等6+高燃赛事，吸引大批运动爱好者集结于此；针对周边宠物家庭密集的特点，则打造有“火星毛友会”人宠生活集，构建萌宠社交新场景，深化社区情感联结；洞察到粉丝经济居高不下，不仅举办有Kpop随舞活动引爆粉丝狂欢，期间还有演员、歌手孙芮空降T.i.A充当一日店长。同时，项目还将举办Big Day狂欢巡游系列活动、电子派对演出、超感城市街头游击时装秀等大众都喜闻乐见的演出活动，覆盖泛娱乐人群。

  这一系列兼具互动性与观赏性的主题活动，精准覆盖不同圈层社交，实现定向引流的同时，差异化的内容体验也为项目未来的社群运营打下了坚实的基础。

  商业地产行业走到今天，商场与品牌之间的关系已不再是单纯的租赁合作，而是升级为内容的共创伙伴。这一趋势的转变，在iN城市广场开业期间的促销活动中亦得到了充分体现。

  首先，是在整体的促销活动上，可以清晰看到iN城市广场出色的资源整合能力，期间，项目分别与场内两大主力业态推出“零售400团500”、“轻餐15团30”“正餐50团100”的高折扣团券，以实实在在的福利，与消费者共享开业这一盛事。

  其次，则是项目在开业便展现出的与品牌“共嗨”的非标运营力。与其他商业外部采购活动不同，此次iN城市广场在开业活动中充分联动场内各大差异化品牌。相信不少人在项目预热期都刷到了来自自带话题度的品牌的店长、主理人等的到场重磅福利预告，商场引流+商户引流，形成了粉丝的深度绑定。

  如果从更深层次的角度上看，这不仅仅只是一次简单的优惠让利，更是商场与品牌深度联动的一次发声。

  永辉超市引入20+种胖东来自营产品，“性价比之王”体验复刻至深圳，直接击中社区家庭客群对超高的性价比和人性化服务的需求；游乐体验品牌Wandering滑板公园以永久性课程续费优惠+ 永久性产品购买优惠的组合，锁定滑板爱好者这一垂直社群，无形中也强化了iN城市广场街头文化据点的标签；T.i.A、CryingCenter等主理人品牌，则以明星到店、满赠签名照等活动，将粉丝经济转化为线下消费动能，同时为商场注入潮流话题。

  由此显而易见，iN城市广场与商户之间的关系，已经率先迈入生态化的协同经营场景共创新阶段。即品牌借助商场流量放大自身声量，商场则通过品牌的内容创造力强化差异化体验，双方在协同经营中实现了1+1＞2的生态效应。

  总体来看，iN城市广场作为印力在深圳以最高规格升级改造的全新项目，以清晰的定位、有特色的场景、有亮点的品牌阵容、有态度的非标运营，交出了一份超出预期的成绩单。在印力团队的破釜沉舟改造之下，深南中路1095号找回了久违的热力、活力与年轻力，也成功与周边其余商业体通过优势互补形成了良性的商圈竞合关系。

  由此也再次引发行业对于盘活老商圈的新思考：城市发展步履不停，那些在时间的往复中逐渐丧失竞争力的资产，越来越需要既有深度操盘经验和实力，又从不拘泥于定势的轻资产运营玩家。

  而iN城市广场的成功则表明：当商场和品牌从筹建初期便开始共创，商业空间获得永续生命力不再是异想天开，当商业体和城市在共生中找到空间生态链接的最佳法则，对大众情绪价值的供给也将水到渠成。

  看得见多远的过去，就看得见多远的未来。相信iN城市广场的重生即爆红也只是个开始，随着其特色场景和共创式运营的持续修炼，深圳商业格局将再次洗牌。

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